第十四章 契税风险指引
第十四章 契税风险指引
Rich第十四章 契税风险指引
【风险点1】土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费等未按规定缴纳契税的风险
【风险等级】 ★★★
【风险描述】
土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费等未计入契税依据。
【政策依据】
《税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）：
二、关于若干计税依据的具体情形
（五）土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
【预计风险】
土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费等未计入契税依据，存在少缴纳契税的风险。
【解决方法】
检查企业”开发成本”科目下与土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费相关的成本金额，与企业申报的契税计税依据比对，核实企业是否存在少缴契税的情况。
【风险点2】取得土地出让金减免未足额缴纳契税的风险
【风险等级】 ★★★
【风险描述】
房地产企业取得土地使用权时，政府部门对其应缴纳的土地出让金给予部分或全额减免，企业按减免后实际缴纳的土地出让金计算缴纳契税，存在少缴契税的风险。
【政策依据】
《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）：
根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。
【预计风险】
取得土地出让金减免，而少计契税依据，存在少缴纳契税的风险。
【解决方法】
了解当地政府是否存在土地出让金减免或者返还等优惠政策的情况，对比企业土地实际付款金额和土地出让合同，检查企业”开发成本””资本公积””其他应付款””长期应收款”等会计科目，审核企业土地实际付款金额是否与土地出让合同的金额一致，核实合同里的土地使用权金额与契税计税依据是否一致，是否存在契税未按规定缴纳的情形。
【风险点3】补缴土地出让金未按规定缴纳契税的风险
【风险等级】 ★★★
【风险描述】
- 房地产开发企业，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为以出让方式取得该土地使用权的，其计税依据为包含后续发生的出让费用。
- 将工业用地变性为商业，补交土地出让金签订土地变性合同后，其契税计税依据为包含补交的土地出让金。
【政策依据】
《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第二条：
先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条：
二、关于若干计税依据的具体情形
（一）以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。
（二）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
（三）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
【预计风险】
房地产开发企业在先以划拨方式取得土地使用权，后改为出让方式补缴出让金取得该土地使用权时，计算契税时应包含后续的土地出让金和其他出让费用。未包括的，存在少缴契税、罚款及滞纳金的风险。
【解决方法】
房地产开发企业如果先以划拨方式取得土地使用权，后改为出让方式取得该土地使用权时应按下列步骤操作：
- 查验土地转让合同约定的详细内容中是否存在其他出让费约定。
- 核查是否缴纳市政配套费。
- 计算契税计税基数是否准确。
【风险点4】城市基础设施配套费未按规定缴纳契税的风险
【风险等级】 ★★★
【风险描述】
房地产企业取得土地使用权后，按规定缴纳相应的市政建设配套费，才能办理《建设施工许可证》，开始房地产项目开工建设。企业缴纳市政建设配套费后，未按规定申报缴纳相应的契税，存在少缴契税的风险。
【政策依据】
《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）：
二、关于若干计税依据的具体情形
（五）土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
【预计风险】
房地产企业取得土地使用权后，按规定缴纳相应的市政建设配套费后，未按规定申报缴纳相应的契税，存在少缴契税的风险。
【解决方法】
检查企业”开发成本”科目市政建设配套费列支情况，根据当地市政建设配套费标准和开发面积取得企业应缴纳市政建设配套费的数据，与企业申报的契税计税依据比对，核实企业是否存在少缴契税的情况。
